Blog

Dezvoltatorul imobiliar nu a respectat termenul?

Dezvoltatorul imobiliar nu a respectat termenul?

Dezvoltatorul refuză:

să încheie contractul de vânzare?

să se prezinte la notar?

sau nu a finalizat construcția ori nu a intabulat?

Dezvoltatorul imobiliar a finalizat și a intabulat, dar refuză să predea imobilul?

Dezvoltatorul imobiliar refuză să predea cartea construcției?

Dezvoltatorul imobiliar nu mai răspunde la telefon?

Dezvoltatorul refuză să facă reparații în garanție?

Acestea sunt doar câteva situații de care vă puteți lovi, în practică, atunci când decideți să cumpărați un imobil de la un dezvoltator imobiliar.

Desigur, totul poate decurge lin și fără probleme, însă dacă lucrurile nu stau astfel, analizăm, în cele ce urmează, câteva dintre situațiile problematice cel mai des întâlnite.

Ce e de făcut?

Cu toții am sesizat recenta amploare a fenomenului de dezvoltare imobiliară, prin care înțelegem următoarele: există, pe de o parte, un interes crescut al pieței de a cumpăra locuințe în imobile nou construite și, pe de altă parte, o categorie de investitori privați implicați în procesul de construire și vânzare a acestor imobile.

Acești investitori privați se identifică adesea prin denumirea de dezvoltator imobiliar, noțiune care a fost preluată inclusiv la nivel legislativ.

Ce este dezvoltatorul imobiliar?

Dezvoltatorul imobiliar este „persoana juridică sau persoana fizică autorizată potrivit legii care efectuează toate operațiunile imobiliare în vederea construirii, finalizării și predării către beneficiari a unor locuințe, precum și coordonarea surselor de finanțare necesare realizării acestor operațiuni.” (art. 3 din OUG nr. 52/2016).

Sau, în termeni mai simpli, dezvoltatorul imobiliar este o societate sau o persoană fizică specializată, care efectuează de la zero procesul de construire a unui imobil:  proiectare, obținere avize și autorizații, construire propriu-zisă, recepție lucrări, intabulare, apartamentare, dacă e cazul, negociere cu viitorii cumpărători, vânzare, predare.

În raport de clientul final care cumpără locuința, recunoscut de lege ca fiind un consumator, dezvoltatorul imobiliar este, așadar, un profesionist. Acest aspect este de natură să afecteze echilibrul contractual, după cum vom arăta.

Când intervine clientul în procesul de dezvoltare imobiliară?

De cele mai multe ori, clientul intervine înainte ca imobilul să existe din punct de vedere juridic (adică înainte de intabulare), ori chiar fizic (încă nu există nicio construcție): clientul și dezvoltatorul imobiliar încheie un antecontract prin care se obligă reciproc la perfectarea contractului de vânzare.

Acest antecontract se regăsește, cel mai des, sub forma promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Antecontractul se încheie, de regulă, tocmai pentru că imobilul nu este încă finalizat și, prin urmare, nu se poate contracta asupra sa:

  • fie nu există din punct de vedere material, urmând a fi construit;
  • fie există din punct de vedere material, însă nu există juridic, adică încă nu au fost îndeplinite formalitățile legale de intabulare.

Ce este promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu dezvoltatorul imobiliar?

Promisiunea de vânzare-cumpărare este un antecontract prin care o parte, dezvoltatorul imobiliar, se obligă să vândă un anumit bun (un apartament, o casă) în schimbul unui preț, iar cealaltă parte, clientul, se obligă să îl cumpere, plătind prețul.

De obicei, promitentul – cumpărător își asumă, la încheierea promisiunii, obligația plății unui avans din prețul stabilit. De altfel, acesta este mecanismul care explică funcționarea procesului de dezvoltare imobiliară: avansul achitat este investit de dezvoltator în procesul de construire în masă.

Consimțământul exprimat de părți la acest moment se referă strict la promisiune.

Vânzarea propriu-zisă, adică transmiterea dreptului de proprietate de la dezvoltator la client se va realiza la o dată ulterioară, de obicei stipulată în antecontract. Pentru încheierea contractului de vânzare ambele părți trebuie să își exprime un nou consimțământ.

Cum se încheie antecontractul?

Antecontractul presupune un acord de voințe: părțile trebuie să convină asupra tuturor clauzelor, care, desigur, pot fi negociate.

Deși contractul de vânzare a unui imobil este supus formei autentice pentru a fi valabil, adică părțile trebuie să perfecteze actul în fața unui notar, pentru promisiunea de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil nu este obligatorie forma autentică. În practică, însă, dezvoltatorii colaborează cu un notar în vederea autentificării actelor.

Antecontractul stabilește astfel trei elemente esențiale: părțile, bunul care va fi vândut și prețul care urmează a fi plătit.

Ambele părți dobândesc drepturi și obligații care se nasc prin încheierea promisiunii.

Tot astfel, ambele părți ar trebui să urmărească un interes comun: să încheie contractul de vânzare.

Practica a dovedit însă că, adesea, dezvoltatorul refuză să încheie contractul de vânzare; poate fi întțlnit, desigur, și cazul în care cumpărătorul refuză acest lucru.

Care este relația dintre client și dezvoltatorul imobiliar?

Între client și dezvoltatorul imobiliar se naște un raport contractual. Fiecare parte își asumă anumite obligații:

  • dezvoltatorul se obligă să vândă: asta înseamnă că întâi trebuie să finalizeze construcția, apoi să o intabuleze, iar ulterior să își exprime un nou consimțământ pentru vânzare.

În practică, procesul de construire propriu-zisă și de intabulare ajunge adesea să dureze mai mult decât părțile au anticipat la semnarea promisiunii. Drept urmare, se poate întâmpla să fie nevoie să se prelungească, chiar succesiv, termenul stabilit pentru încheierea vânzării.

  • clientul se obligă să cumpere: adică să plătească prețul convenit și să își exprime un nou consimțământ pentru vânzare.

De cele mai multe ori, promitentul – cumpărător achită un avans din preț chiar la momentul semnării promisiunii. Având în vedere riscul prelungirii termenului pentru încheierea vânzării, promitentul – cumpărător își asumă indisponibilizarea acestei sume de bani achitată cu titlu de avans.

Deși relația client – dezvoltator imobiliar ar trebui să fie una de cooperare, astfel încât să poată fi atins scopul vânzării, nu este exclusă posibilitatea intervenirii unor neînțelegeri între părți.

Pot părțile să se răzgândească și să nu mai încheie contractul de vânzare?

Depinde. Și, desigur, cu anumite consecințe.

Contractul este legea părților. Acesta are forță obligatorie între părți și, de principiu, nu poate fi revocat unilateral.

Totuși, în temeiul libertății contractuale, părțile pot insera în antecontract o așa-numită clauză de dezicere.

Clauză de dezicere este acea clauză contractuală prin care părțile își rezervă dreptul de a se răzgândi cu privire încheierea vânzării. Este independentă de orice culpă contractuală și dă dreptul părții interesate de a denunța antecontractul fără a-și justifica opțiunea.

De obicei, dezvoltatorii imobiliari cuprind în promisiunea de vânzare o clauză de dezicere.

Nu orice clauză prin care părțile își rezervă dreptul de a se răzgândi este o clauză de dezicere valabilă și care produce efecte juridice.

Când produce efecte o clauză de dezicere?

În primul rând, pentru a fi valabilă, clauza de dezicere trebuie să conțină un preț al dezicerii sau al denunțării unilaterale, care nu este parte a prețului din contract. Astfel, prețul dezicerii nu se achită niciodată în avans, ci doar dacă beneficiarul clauzei înțelege să se prevaleze de aceasta.

În al doilea rând, clauza de dezicere trebuie să fie neechivocă și neîndoielnică.

Dezvoltatorul imobiliar refuză să încheie contractul de vânzare? Să se prezinte la notar?

După cum văzut, dezvoltatorul imobiliar are dreptul de a se răzgândi doar în cazul în care părțile au convenit astfel prin antecontract, prin acea clauză de dezicere. În acest caz, dezvoltatorul imobiliar urmează să plătească promitentului-cumpărător prețul convenit al dezicerii. În orice caz, dezvoltatorul imobiliar trebuie să îi comunice clientului intenția de denunțare unilaterală a antecontractului.

Dacă însă părțile nu au convenit o astfel de clauză, dezvoltatorul rămâne obligat să încheie contractul de vânzare.

Spre deosebire de antecontract, care nu trebuie încheiat în formă autentică, adică în fața notarului, contractul de vânzare a unui imobil se perfectează doar la notar. În acest sens, este nevoie de prezența dezvoltatorului imobiliar, personal sau prin reprezentant, pentru a-și exprima consimțământul în vederea vânzării.

Neprezentarea la notar în vederea perfectării contractului reprezintă un refuz tacit de autentificare a vânzării.

Iar dacă refuză, consimțământul său poate fi suplinit de instanță care, la cerere și dacă sunt îndeplinite toate condițiile, va putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.

Cum se obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare?

În cazul în care dezvoltatorul imobiliar refuză nejustificat să încheie contractul, promitentul cumpărător se poate adresa instanței, astfel cum prevede Codul Civil.

În acest sens, trebuie îndeplinite următoarele 4 condiții esențiale:

  1. să existe un antecontract valabil încheiat;
  2. una dintre părți să refuze autentificarea actului, expres sau tacit;
  3. cumpărătorul – reclamant să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, inclusiv obligația de plată a prețului, în cazul în care este exigibilă (adică s-a împlinit termenul de scadență);
  4. dezvoltatorul imobiliar să fie proprietar al bunului.

În plus, foarte important de știut, dreptul de a acționa în instanță se prescrie într-un termen destul de scurt: acțiunea trebuie introdusă în termen de 6 luni de la data la care contractul de vânzare trebuia încheiat, dată stabilită conform antecontractului și oricăror convenții ulterioare.

Dezvoltatorul imobiliar nu a finalizat construcția? Nu a intabulat?

Prin antecontractul încheiat, dezvoltatorul imobiliar se obligă, printre altele, să finalizeze și să intabuleze construcția. Pentru a putea fi perfectat contractul de vânzare, imobilul trebuie să existe atât fizic, cât și juridic.

Neexecutarea culpabilă acestor obligații la termenul convenit îi conferă cumpărătorului posibilitatea de a solicita rezoluțiunea antecontractului. Efectul principal al rezoluțiunii este punerea părților în situația anterioară, situație în care clientul are dreptul la restituirea avansului plătit, precum și la daune-interese.

În funcție de cum au stabilit părțile prin antecontract, rezoluțiunea poate interveni convențional sau judiciar, prin acțiune judecătorească.

Dezvoltatorul imobiliar a finalizat și a intabulat, dar refuză să predea imobilul?

Imobilul poate fi predat înainte sau după încheierea contractului de vânzare, în funcție de cum au convenit părțile.

Predarea bunului înseamnă punerea efectivă la dispoziția cumpărătorului, de exemplu, prin înmânarea cheilor.

De cele mai multe ori, dezvoltatorul imobiliar predă imobilul chiar înainte să încheie contractul de vânzare. Și asta fie pentru că încă nu a finalizat operațiunile juridice necesare perfectării contractului de vânzare (imobilul nu este intabulat), fie pentru că este interesat să întârzie vânzarea.

Distingem două ipoteze:

  1. încă nu s-a încheiat contractul de vânzare: dezvoltatorul imobiliar nu este obligat, din punct de vedere legal, să predea imobilul.

Dacă, totuși, dezvoltatorul imobiliar predă imobilul după împlinirea termenului la care s-a convenit încheierea contractului de vânzare, această conduită echivalează cu o recunoaștere a obligației de încheiere a vânzării.

Din punct de vedere juridic, termenul de 6 luni în care promitentul cumpărător se poate adresa instanței pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, se întrerupe.

      2. s-a încheiat contractul de vânzare: dezvoltatorul imobiliar a dobândit calitatea de vânzător, iar clientul a dobândit calitatea de cumpărător, cu toate drepturile și obligațiile recunoscute de lege.

Astfel, vânzătorul are obligația principală de predare a bunului vândut; imobilul se pune la dispoziția cumpărătorului liber de orice bunuri ale vânzătorului iar cumpărătorul a devenit proprietar și trebuie să își poată exercita posesia liberă și neîngrădită asupra bunului său.

Dacă dezvoltatorul imobiliar a refuzat să predea imobilul, atunci clientul are posibilitatea intentării unei acțiuni în răspundere contractuală.

Dezvoltatorul imobiliar refuză să predea cartea tehnică a construcției?

Bunul se predă împreună cu tot ce este necesar pentru exercitarea neîngrădită a posesiei. Sunt incluse aici toate titlurile și documentele privitoare la dreptul de proprietate.

Conform Regulamentului de recepție a lucrărilor de constucții și instalații aferente acestora, cartea tehnică a construcţiei se compune din „ansamblul de documente referitoare la proiectarea, execuţia, recepţia, exploatarea, întreţinerea, repararea şi urmărirea în timp a construcţiei”. Are un rol fundamental în identificarea eventualelor vicii de construcție pentru care constructorul are o obligație de garanție, sens în care se recomandă a se verifica înainte de recepția finală a construcției.

Cartea construcției se definitivează înainte de recepția finală a lucrării și se întocmește într-un unic exemplar, care se păstrează de către proprietar.

Conform regulamentului, „la schimbarea proprietarului, cartea tehnică a construcţiei va fi predată noului proprietar, care va avea obligaţia păstrării şi completării acesteia, consemnând faptul în procesul-verbal de predare-primire şi în jurnalul evenimentelor”.

Conform Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, „nepredarea cărții construcției de către investitor proprietarului, respectiv documentația privind proiectarea și documentația privind execuția, la recepția la terminarea lucrărilor, iar documentația privind recepția și documentația privind urmărirea comportării în exploatare și intervenții asupra construcției, la recepția finală a lucrărilor de construcții” constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 10.000 la 20.000 lei.

Dacă dezvoltatorul imobiliar a predat imobilul fără cartea tehnică a construcției, noul proprietar are următoarele posibilități:

  • de a solicita de la dezvoltatorul imobiliar, printr-o notificare scrisă, remiterea documentației;
  • de a sesiza Inspectoratului de Stat în Construcții în vederea constatării contravenției și aplicării sancțiunii corespunzătoare; ISC-ul are posibilitatea aplicării unor sancțiuni complementare, precum suspendarea sau anularea certificatului de atestare tehnico-profesională ori autorizației specialiștilor care desfășoară activitate în construcții;
  • dacă, în continuare, dezvoltatorul imobiliar refuză predarea, rămâne deschisă calea acțiunii în justiție privind obligația de a face care implică faptul personal al debitorului (adică al dezvoltatorului imobiliar căruia îi revine obligația predării).

Dezvoltatorul refuză să facă reparații în garanție?

Odată semnat contractul de vânzare, dezvoltatorul imobiliar răspunde în calitate de vânzător în condițiile Codului civil.

Una dintre obligațiile vânzătorului este de garanție contra viciilor ascunse ale bunului.

Pentru a putea fi antrenată răspunderea dezvoltatorului imobiliar, viciul trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

  • viciul trebuie să fie ascuns, adică, la data predării, nu putea fi descoperit fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent;
  • viciul să fi existat la momentul încheierii contractului, chiar dacă s-a ivit ulterior; ceea ce interesează este ca viciul să își aibă cauza existentă la data predării bunului;
  • viciul trebuie să fie grav adică să afecteze utilizarea bunului, iar dacă ar fi fost cunoscut, contractul nu ar fi fost încheiat;
  • cumpărătorul să nu fi cunoscut viciul la data încheierii contractului.

Viciul ascuns trebuie adus la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, de preferat, de îndată ce a fost descoperit. De asemenea, este recomandat ca dezvoltatorul imobiliar să fie informat în scris despre existența viciului.

În funcție de gravitatea viciului, cumpărătorul este îndreptățit să solicite următoarele:

  • înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;
  • înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii;
  • reducerea corespunzătoare a preţului;
  • rezoluţiunea vânzării.

În cazul în care dezvoltatorul imobiliar refuză să facă reparațiile necesare, pe cheltuiala sa, va putea fi obligat pe cale judecătorească. Acțiunea pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse este o acțiune prescriptibilă.

În plus, dezvoltatorul imobiliar care este și constructorul lucrărilor răspunde în calitate de executant al lucrărilor de construcții, conform Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.

Astfel, dezvoltatorul imobiliar are obligația de remediere, pe propria cheltuială, a defectelor calitative apărute din vina sa, atât în perioada de execuție, cât și în perioada de garanție stabilită potrivit legii.

Perioada de garanție se prevede în contractele încheiate între părți, în funcție de categoriile de importanță ale construcțiilor stabilite potrivit legii. Legea privind calitatea în construcții prevede următoarele termene minime de garanție:

  • 5 ani pentru construcțiile încadrate în categoriile de importanță A și B;
  • 3 ani pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță C;
  • 1 an pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță D.

În plus, perioada de garanție se prelungește cu perioada remedierii defectelor calitative constatate în această perioadă.

Dezvoltatorul imobiliar nu mai răspunde la telefon?

Relația dintre dezvoltatorul imobiliar și client trebuie să se întemeieze pe bună-credință, încredere și o facilă comunicare.

Dacă dezvoltatorul imobiliar nu mai răspunde la telefon și este din ce în ce mai greu de contactat, recomandarea este de a-i transmite orice solicitare, prin notificare scrisă, cu confirmare de primire, direct la sediul declarat în antecontract sau prin orice altă modalitate de comunicare stabilită expres prin contract (e-mail, sevicii de mesagerie instant, etc).

Este bine de știut că orice comunicare scrisă va putea constitui mijloc de probă în instanță pentru a dovedi reaua – credință ori neîndeplinirea obligațiilor contractuale ale dezvoltatorului imobiliar.

Nota bene cu privire la articolul despre „dezvoltatorul imobiliar”:

informațiile de mai sus sunt mult simplificate pentru a fi accesibile unui public neinițiat. Astfel, nu s-a răspuns la toate întrebările particulare ce pot apărea în legătură cu subiectul expus. Pentru asta s-au scris tratate de drept.

Considerați acest articol ca fiind unul cu titlu informativ și general! Autoarea nu este responsabilă, sub nicio formă, cu privire la modul cum înțelegeți, cum interpretați și cum alegeți să folosiți informațiile de mai sus. Consultați în mod direct un avocat înainte de a lua o decizie cu privire la speța Dvs!

articol scris de Adelina LUPU, avocat.

Adelina LUPU

SURSA FOTO 

interior: pagina de Facebook a Cabinetului de Avocat geanina DRIAN

copertă: pixabay.com

Loading

× Contactati-ne!