Blog

Cine repara terasa blocului, îmi ploua in casa!

Cuprins:

Îmi plouă în casă – cine repara terasa blocului?

 „Bună ziua,

de 3 ani mă confrunt cu o problemă, infiltrația apei, prin terasa blocului, în apartamentul meu. Locuiesc la ultimul etaj, iar apa rezultată din topirea zăpezii sau din precipitații îmi distruge apartamentul.

Reparațiile au tot fost amânate.

Anul trecut, după multe rugăminți, în noiembrie, a fost făcută o reparație sumară.

Dar după 3 zile a început ploaia, și afară, și în casă.

Aș dori să știu cum pot rezolva această problemă și cine repara terasa blocului, cine are această obligație?”

Am ales să deschidem acest articol nu cu o introducere obișnuită, ci cu un mesaj pe care l-am primit prin intermediul formularului de contact.

Întrebarea firească ce se pune într-o astfel de situație este cine repara terasa blocului și dacă este sau nu nevoie să purtăm un proces. Despre ce reprezintă un proces, am scris deja un articol.

Ca precizare prealabilă, vom trata cu precădere, în cele ce urmează, situația comună în care la nivelul condominiului este constituită o Asociație de proprietari.

Până să vedem dacă este sau nu nevoie de judecată, trebuie să clarificăm câteva aspecte.

1. Ce este terasa blocului?

Acoperișul/terasa blocului poate fi definită ca fiind partea comună destinată folosinței tuturor coproprietarilor și care face obiectul coproprietății forțate.

2. Partea comună – cum este ea definită în accepțiunea legii?  

Părțile din clădire și/sau din terenul aferent acesteia, care nu sunt proprietăți individuale, ci sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor sau unora dintre aceștia, precum și alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună fiind, deci, părți comune.

Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietățile individuale, care constituie bunurile principale.

Toate părțile comune formează obiectul proprietății comune.

Părțile comune se folosesc în comun, în condițiile legii, și sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.

3. Cine cine repara terasa blocului, cui revine această obligatie?

Asociația de proprietari. De buna funcționare a părților comune ea trebuie să se îngrijească.

4. Dacă nu există Asociație de proprietari?

Atunci sarcina reparațiilor va reveni coproprietarilor, în mod direct, fără mijlocirea unei asociații.

5. Cine trebuie să suporte costul pentru reparațiile la terasa blocului?

În final, coproprietarii. Reparațiile, intervențiile sau investițiile pentru părțile comune, se repartizează tuturor proprietarilor proporțional cu cota-parte indiviză deținută.

6. Ce se înțelege prin cotă-parte indiviză?

Cota – parte indiviză reprezintă cota – parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu.

7. Care este primul pas pe care trebuie să îl facă proprietarul inundat pentru a fi reparată terasa blocului?

În vederea aducerii la cunoștință a problemei concrete cu care se confruntă, proprietarul trebuie să înainteze o notificare Asociației de proprietari.

8. De ce este necesară notificarea putea a ne asigura că va fi respectată obligația de a se repara terasa blocului?

Pentru a pune în întârziere Asociația, adică pentru a o informa că există o problemă a cărei rezolvare cade în sarcina sa.

9. Pe ce cale se poate trimite notificarea?

Prin intermediul unui executor judecătoresc sau printr-un alt mijloc care asigură dovada comunicării.

10. Ce trebuie să cuprindă notificarea prin care este informată Asociația cu privire la obligația de a repara terasa blocului?

Detalierea problemei și a prejudiciilor suferite și un termen acordat Asociației pentru a rezolva problema. De ce este important să menționăm un termen?  Simplu, nu am vrea ca Asociația să reparare acoperișul peste un an, nu?

11. Ce putem face dacă asociația nu răspunde, și nu își respectă obligația de a repara terasa blocului?

Pentru ipoteza descrisă, avem două variante:

i. proprietarul are deschisă calea unei acțiuni în justiție având ca obiect obligația de a face

Cererea adresată instanței poate avea mai multe capete de cerere. Prin capăt de cerere se înțelege pretenția concretă, adică ce solicităm noi instanței să facă.

În principal, se poate solicita obligarea Asociației să efectueze lucrările de hidroizolație într-un anumit termen.

În subsidiar, în ipoteza în care aceasta nu se conformează, proprietarul prejudiciat poate cere instanței să fie el autorizez să efectueze reparațiile, dar pe cheltuiala Asociației.

ii. proprietarul realizează lucrarea pe cheltuiala sa.

 Întrebarea firească care se pune în această situație este: cum îmi recuperez investiția făcută? Tot pe calea justiției, printr-o acțiune în pretenții, dacă amiabil nu se poate.

12. Cu cine mă judec dacă obligația de a repara terasa blocului nu a fost adusă benevol la îndeplinire?

Cererea de chemare în judecată se introduce doar de persoana care are calitatea de proprietar, chiriașul nu are ceea ce în drept se numește calitate procesuală activă, adică posibilitatea de a acționa Asociația în judecată.

Pârâtă va fi Asociația de proprietari, reprezentată legal prin președinte. Despre ce înseamnă reclamant și pârât, am scris aici.

13. Dacă reparațiile au fost făcute pe cheltuiala mea, pentru că Asociația nu și-a respectat obligația de a repara terasa blocului, cum dovedesc efectuarea acestora?

Cu înscrisuri sau martori, respectiv contracte, facturi, chitanțe, expertize tehnice în construcții, etc.

14. Pot cere și daune materiale și/sau morale pentru cu nu a fost respectată obligația de a repara terasa blocului?

Desigur.

Daunele materiale pot fi reprezentate de contravaloarea reparațiilor efective pe care proprietarul este nevoit să le facă din cauza infiltrației apei dar și, de ex, contravaloarea chiriei și a cheltuielilor de instalare într-o altă locuință.

Daunele morale pot fi reprezentate de atingerea adusă dreptului la respectarea vieții private și de familie, dreptul de a se bucura de folosința locuinței proprii.

Nu este suficient însă să cerem daune și le vom și primi; în drept avem o regulă: cel care face o susținere în fața instanței trebuie să o și dovedească.

Trebuie să ne probăm, deci, pretențiile.

Cu titlu de exemplu dăm situația în care în perioada efectuării reparațiilor am fost nevoiți să ne mutăm și am închiriat o locuință. În susținerea pretențiilor noastre putem aduce contractul de închiriere și dovada plății chiriei.

Ce se întâmplă în caz contrar? Solicitarea de acordare de daune va fi respinsă ca neîntemeiată/nedovedită.

15. Dar dacă nici după obținerea hotărârii judecătorești Asociația nu respecta respectă obligația de a repara terasa blocului?

Proprietarul poate apela, printre altele, la un mijloc de constrângere, respectiv obligarea Asociației la plata de daune pentru fiecare zi de întârziere.

16. Unde scrie despre cine repară terasa blocului?

Despre părțile comune în art. 35 din Legea 196/2018:

„În cazul clădirilor cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație și în cazul clădirilor multietajate constituie părți comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:

a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia;

b) fundația, curțile, grădinile, căile de acces;

c) clădirea propriu-zisă, elementele de echipament comun, inclusiv părțile de canalizare aferente, care traversează proprietățile private;

d) corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;

e) locurile de trecere, scările și casa scărilor și coridoarele; pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune; subsolul; coșurile de fum; holurile; instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; paratrăsnetele; antenele colective; podul; pivnițele, boxele, spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul – partea de instalație de pe proprietatea comună; rezervoarele de apă; centrala termică proprie a clădirii; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura, structura de rezistență; fațadele; acoperișul; terasele;

f) alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinței părților, sunt în folosință comună.

(2) În cazul ansamblurilor rezidențiale formate din locuințe și/sau construcții cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, constituie părți comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:

a) curțile, grădinile, căile de acces;

b) elementele de echipament comun, inclusiv părțile de canalizare aferente, care traversează proprietățile private;

c) corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;

d) locurile de trecere; instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; rezervoarele de apă;

e) alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinței părților, sunt în folosință comună.”

Despre părțile comune în art. 649 alin. 1  și 2 din Codul civil:

(1) Sunt considerate părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:

a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafață excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăți obișnuite;

b) fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele;

c) instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum și alte asemenea părți;

d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților sunt în folosință comună.

(2) Coșurile de fum și de aerisire, precum și spațiile pentru spălătorii și uscătorii sunt considerate părți comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilități în conformitate cu proiectul clădirii.

Art. 647  Regimul juridic general

(1) Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari.

(2) Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal.

Art. 648 Noţiune

(1) Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată.

(2) Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art. 546.

Art. 650 Atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor comune

(1) Părţile comune pot fi atribuite coproprietarilor în folosinţă exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalţi coproprietari.

(2) Decizia de atribuire în folosinţă exclusivă trebuie adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor şi al cotelor-părţi. În clădirile unde sunt constituite asociaţii de proprietari, decizia se adoptă de către adunarea generală, cu aceeaşi majoritate.

Art. 652 Stabilirea cotelor-părţi

În lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.

Art. 653 Exercitarea dreptului de folosinţă

Fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispoziţiile art. 647 rămân aplicabile.

Art. 654 Cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune

În lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune, în proporţie cu cota sa parte.

Cu toate acestea, cheltuielile legate de părţile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urmă.                                                            

Pentru a conchide,

arătăm că indiferent că locuim la etajul 1, 2 sau 7 trebuie să contribuim la repararea terasei, ea fiind parte comună.

Nu este așadar acceptată opinia potrivit căreia „eu locuiesc la parter, ce treaba am eu cu terasa!?” Fie că ne place, fie că nu, întreținerea reprezintă o obligație, și nu o opțiune, căci, în fond, trăim cu toții sub același acoperiș.

Nota bene cu privire la articolul despre articolul „Imi ploua in casa – cine repara terasa blocului?”

informațiile de mai sus sunt mult simplificate pentru a fi accesibile unui public neinițiat. Astfel, nu s-a răspuns la toate întrebările particulare ce pot apărea în legătură cu subiectul expus. Pentru asta s-au scris tratate de drept. Considerați acest articol ca fiind unul cu titlu informativ și general! Autoarea nu este responsabilă, sub nicio formă, cu privire la modul cum înțelegeți, cum interpretați și cum alegeți să folosiți informațiile de mai sus.

Consultați în mod direct un avocat înainte de a lua o decizie cu privire la speța Dvs.!

 

articol scris de Ștefania COȚOVANU, avocat.

Ștefania COȚOVANU

SURSA FOTO 

interior: pagina de Facebook a Cabinetului de Avocat geanina DRIAN

copertă: pixabay.com

               

Loading

Comments (2)

  1. Matei Bitea

    says ianuarie 16, 2024 at 03:38

    Sunt curios, chiar mai există apartamente care să nu fie parte dintr-o asociație de locatari? Și asociații de proprietari care să nu repare un acoperiș? Aici cred că ține doar de răutatea locatarilor – „să nu repare la baba aia de la patru” – căci mi-e greu să-mi închipui că ei pot ignora reparația unui acoperiș. V-am spus, sunt doar curios…

    • geaninaDRIAN

      says ianuarie 27, 2024 at 15:27

      da, există, din păcate.

Comments are closed.

× Contactati-ne!